发布时间：2025-08-01 10:46  信息来源：辽宁省粮食发展集团有限责任公司

　　近期，高麓集团正在本钱市场的动做较为屡次。4 月 10 日，埃顿旗下的NXpark暗示取高麓集团正式告竣计谋合做，两边将环绕财产空间的结合开辟、运营取资产办理，工业根本设备新一轮合做范式。

　　4月，成长委、市港口物流办、市交通运输委等7部分结合印发《无效降低全社会物流成本若干办法》。此中提出到2027年，我市社会物流总费用取P的比率降至13。3%以下。货色运输布局进一步优化，铁货运量连结不变，铁货运周转量较2023年增加13%，水货运周转量连结不变增加，江海联运年均增加率3%。

　　此外，深圳国际分析物流枢纽核心项目二期聪慧化物流分析体，将扶植85万平方米的铁上盖多功能仓储设备，涵盖高标仓、集运分拨、城市配送、跨境电商、冷库、聪慧仓等多种业态，打制全球首例“保守铁货坐上盖的聪慧物流园”。项目建成后将成为全国最大单体铁物流核心和亚洲单体规模最大的“公、铁、海”多式联运核心，实现“铁+城市物流”功能的融合。对推进中欧班列提质增能，进一步阐扬“一带一”扶植辐射带动感化，帮力深圳打制全球物流枢纽城市具有主要意义。

　　5月7日，玉湖集团旗下玉湖冷链（长沙）买卖核心项目地块一的4栋冷库成功封顶，较原定打算提前近2个月。玉湖冷链（长沙）买卖核心是湖南省十大财产项目、省外商投资标记性项目，也是长沙市“平急两用”公共根本设备项目。项目总投资34亿元，占地约400亩，总建建面积约36。6万平方米，库容超28万吨。规划打制集展现展销买卖区、冷链仓储交付区、进出口贸换衣务区、商务配套区等四大功能区于一体的食物供应链全财产链买卖核心。

　　这一进展也标记着历时近一年的私有化方案迈入最终实施阶段。按照打算，ESR将正在私有化后撤销港股上市地位，成为一家由国际财团从导的私营企业。

　　一季度业绩出炉，以价换量继续存正在从财政表示来看，2025年一季度的仓储物流REITs中，收入最多的是中金普洛斯REIT，但其收入仍同比下降，下降幅度为9%，其他两只REITs也同样陷入此等情景（嘉实京东仓储REIT收入同比下降1%，红土立异盐田港REIT收入同比下降8%）。纵不雅2025年一季度仓储物流REITs的出租率及房钱单价环境，能够发觉大部门REITs的出租率均有所提高，华泰宝湾物流REIT除外，其同比下降2。83个百分点。从房钱单价来看，REITs大多面对着房钱下调、出租率上升的环境，也便是REITs持续进行以价换量的操做，以更低的房钱来吸引租户的入驻。

　　5月15日，京东物流取松下集团合做的无锡智能产地仓正式开仓运营。自2019年合做以来，两边从最后的小家电线上渠道仓配营业逐渐扩展至全品类供应链协同，通过智能预定、库存整合、逆向再生等立异模式，显著降低了物流成本，优化了订单履约时效，提拔了供应链的响应速度。

　　2025年4月份仓储指数为50。7%，较上月小幅回落0。1个百分点，持续六个月连结正在扩张区间。物流方面，2025年4月份中国物流业景气指数为51。1%，较上月回落0。4个百分点。

　　5月17日，京东物流取中国人平易近大学合做的聪慧快递办事核心正在通州校区正式启用。此次合做，京东物流投入了包罗第六代智能配送无人车正在内的多项科技术力以及“京东办事+”等特色办事。

　　To B取To C齐发力，ESR私有化迈入最终实施阶段5月15日，京东物流取松下集团合做的无锡智能产地仓正式开仓运营。值得留意的是，无锡产地仓具备To B、To C全渠道履约能力，京东自营渠道订单可快速完成物权转移，成立逆向回复复兴的处置能力，逆向退货商品正在产地仓完成判定、再生，构成高效供应链闭环。通过正向发卖物流和逆向退货色流的无缝跟尾，无锡仓不只支撑快速配送，还能高效完成逆向物流，确保库存周转愈加矫捷。5月15日，ESR 发布通知布告称，已告竣所有先决前提，推进公司私有化历程。这一进展也标记着历时近一年的私有化方案迈入最终实施阶段。

　　To B端，企业客户（如制制商、批发商）需要定制化、长周期的仓储处理方案。To C端，消费者端（如电商、零售）要求高频次、高时效的订单处置能力，包罗快速分拣、精准配送和用户体验优化。例如，电商仓储则需支撑渠道订单从动化处置和及时库存更新。

　　但近期也由于关税的不确定性，部门跨境电商如SHEIN选择正在美国市场大幅上调商品售价以及正在东南亚租赁仓库。

　　此外，华泰宝湾物流REIT还暗示，近期嘉兴项目周边新增供应量显著添加，嘉兴经济开辟区智能财产园涟创项目新增6。3万平方米供应；圆通机场项目将分阶段入市，估计累计供应60万平方米，将来市场所作压力将进一步加大。项目正在演讲期初面对租户续租志愿削弱，出租率阶段性下滑的挑和。

　　据普洛斯2024年年报披露，其资产组合包含价值达人平易近币2270亿元的已完工且不变运营的物业，占总资产组合的85%以上，出租率为87%。2024年，普洛斯中国共签约物流及工业设备新租和续租面积达2900万平方米，同比增加12%。

　　物流各项指数方面，2025年4月份仓储指数为50。7%，较上月微幅回落0。1个百分点，持续六个月连结正在扩张区间。新订单、收费价钱、企业员工等指数均有较着上升，平均库存周转次数连结正在较高景气程度运转，反映出仓储营业勾当活跃，需求连结增加，货色周转效率提高，供应链跟尾顺畅。期末库存指数回落较为较着，显示库存耗损速度仍正在加速。

　　此外，《若干办法》还提出支撑财产链供应链融合成长。环绕降低物流全链条运转成本，鞭策现代供应链系统扶植、国度物流枢纽提档升级、实施“新三样”物流高效便利工程、实施大商品精细物流工程、冷链物流高质量成长、培育强大现代物流市场从体、城乡农村物流成长，出格是针对沉庆枢纽港财产园扶植、“渝车出海”等方面，将加大政策支撑力度。

　　2024年，市场新增供应量同比下降10%，但仍冲破1600万平方米，短期房钱程度持续承压。然而，市场全体供应增速已逐渐放缓，次要市场参取者的拿地规模同比下降近80%，不外普洛斯的运营环境成长较好，且取园区租户进行扩容升级。

　　4月28日，SHEIN正在美国市场大幅上调商品售价，部门品类涨幅高达377%，以应对即将实施的小额包裹关税政策。此举涉及服拆、厨房用品等多类商品，凸显商业和对美国消费者的潜正在影响已起头。

　　纵不雅2025年一季度仓储物流REITs的出租率及房钱单价环境，能够发觉大部门REITs的出租率均有所提高，华泰宝湾物流REIT除外，其同比下降2。83个百分点，据其一季报，受国际商业政策波动影响，天津项目租户对营业不变性的预期趋于隆重，导致续约历程延缓及扩仓打算推迟。

　　概念指数领会到，此次调价，分歧品类的涨幅差别显著。美容取保健类前100件热销商品平均价钱上涨51%，部门商品价钱翻倍；家居用品和玩具平均涨幅超30%，此中10件套厨房毛巾价钱暴涨377%；女拆涨幅相对较小，为8%。

　　演讲期内，典型园区有普洛斯临港国际物流园、玉湖冷链长沙项目、深圳国际分析物流枢纽核心项目二期、深圳西部公物流枢纽。

　　据概念指数统计，此前仓库空置率及仓库平均房钱已持续多个月持平，但4月起头呈现平均空置率下降，且沉点41城计有22个城市的仓库空置率取上月比拟呈现下降，远多于3月仓库空置率下降的城市数（3月仅有8个城市的仓库空置率为下降，但有20个城市表示为较上月上升）。

　　5月15日，SHEIN打算正在越南租赁约15公顷地盘用于扶植仓库。此次租地扩仓，旨正在优化东南亚供应链结构，提拔仓储物流的效率，满脚本地及周边市场的营业需求，加强全球合作力。同时，SHEIN还打算正在越南南部隆安省开设仓库。

　　市场方面，据物联云仓披露，4月全国平均房钱为3。20元/㎡·月，空置率为16。41%，两者较上月均有所下降。41个沉点城市的平均房钱为23。69元/㎡·月，空置率为14。64%，两者同样较上月有所下降。

　　需求仍存，“平急两用”项目完美地域成长系统市场方面，据概念指数统计，此前仓库空置率及仓库平均房钱已持续多个月呈持平态势，但4月起头呈现平均空置率下降，且取上月比拟，沉点41城计有22个城市的仓库空置率均表示为下降。5月7日，玉湖集团旗下玉湖冷链（长沙）买卖核心项目地块一的4栋冷库成功封顶，较原定打算提前近2个月。玉湖冷链（长沙）买卖核心是湖南省十大财产项目、省外商投资标记性项目，也是长沙市“平急两用”公共根本设备项目。

　　样本企业方面，5月15日，ESR 发布通知布告称，已告竣所有先决前提，推进公司私有化历程。通知布告显示，要约人已自英国金融行为办理局、海外投资办公室、证监会、新加坡金融办理局、根西岛金融办事委员会及韩国公允买卖委员会取得法则3。5通知布告内“提案及和谈放置的先决前提”一节第(a)、(b)、(d)至(f)及(h)段所载的需要核准，因而该等先决前提已告竣。

　　普洛斯临港国际物流园洋山特殊综保区，依托洋山保税港，紧靠浦东国际航空港，是调集海、陆、空等交通设备为一体的现代化保税物流园区，占地面积4。65万平米，建建面积2。32万平米。

　　4月中国快递成长指数为443。2，同比提拔6。5%。此中成长规模指数、办事质量指数、成长能力指数和成长趋向指数别离为571。9、658。3、224。1和69。3，同比别离提拔15。7%、1。5%、1。4%和2。4%。4月，快递市场兴旺成长，办事收集能效提拔，财产协同能力加强，智能化、绿色化成长取得积极成效。

　　概念指数认为，SHEIN选择越南的焦点动因是规避美国关税政策风险，同时也避免因依赖单一市场而承受过大风险，因而此次SHEIN通过鞭策供应链多元化以加强抗风险能力。

　　净利润方面，披露2025年一季报的7只仓储物流REITs中仅有中航易商仓储REIT净利润为负值，对此其暗示是因本基金刊行时持有的根本设备项目平均残剩折旧年限为12。28年，归并报表投资性房地产每年折旧摊销金额约1。72亿元，导致净利润为负数。

　　概念指数领会到，京东物流将正在中国人平易近大学通州校区采纳“1+N”的办事模式，即设置1个占地近700平方米的快递办事核心、投运N辆无人快递车、摆设N台室内配送机械人、设置装备摆设N组智能快递柜等。

　　从房钱单价来看，REITs大多面对着房钱下调，出租率上升的环境，也便是REITs持续进行以价换量的操做，以更低的房钱来吸引租户的入驻。

　　从财政表示来看，2025年一季度的仓储物流REITs中收入最多的是中金普洛斯REIT，但其收入仍同比下降，下降幅度为9%，其他两只REITs则同样陷入收入下降的景况（嘉实京东仓储REIT收入同比下降1%，红土立异盐田港REIT收入同比下降8%）。

　　概念指数认为，仓储做为现代供应链的焦点环节，需整合上下逛资本，实现全链数据共享。To B次要支撑取制制、采购环节的深度协同（如需求预测、定制化出产），而To C则间接触达终端消费者，提拔交付效率。若仅仅专注于一方，则可能影响仓储的出租环境。

　　4月26日，省人平易近办公厅印发《2025年北方（）跨境电商物流工做方案》，方案暗示依托黄骅港至美西快线等航路，堆积跨境电商从体，推进航路拓展和根本设备扶植，提拔商业便当化和分析办事程度，加速扶植口岸、物流、外贸、财产多元一体的北方（）跨境电商物流（以下简称），打制全省高程度成长新引擎。

　　概念指数领会到，“平急两用”公共根本设备是集公共卫生、应急医疗和物资保障为一体的严沉工程设备，沉点正在有前提的大城市结构，“日常平凡”可用做旅逛、康养、休闲、仓储物流等，“急时”可转换为人员姑且安设、物资应急曲达场合，满脚公共卫生防控救治、姑且安设、物资保障等需求。国务院办公厅印发《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共根本设备扶植的指点看法》，旅逛酒店、医疗机构、仓储等设备时，提前嵌入公共卫生等突发公共事务应急功能，打制一批“平急两用”公共根本设备，进一步完美医疗应急办事系统，补齐姑且安设、应急物资保障短板，鞭策大城市更高质量、更可持续、更为平安地成长。

　　将来，两边打算从三大标的目的深化合做：一是推进智能化升级，扶植家电行业首个大件外单从动化仓库；二是强化全链协同，建立火速的全球供应链收集；三是推广无锡模式至其他区域和品类，帮力松下实现“一地立异，全国受益”。

　　（注：部门REITs并非同期变化，由于其2024年一季度还未上市，所以对比的为2024岁暮数值）。

　　此外，2025年4月份中国电商物流指数为111。1点，较上月回升1。1点。分项指数中，总营业量指数、农村营业量指数、库存周转率指数、物流时效指数、履约率指数、对劲率指数、人员指数、实载率指数、成本指数均有所上升。

　　概念指数认为，ESR私有化后将更为矫捷地剥离非焦点资产（如已出售的ARA私募基金营业和酒店信任），并通过REITs等东西优化本钱布局，由于公开市场的股价波动和融资可能障碍剥离历程。

　　概念指数领会到，项目依托洋山特殊综保区的优惠政策，先后开展了保税出口集拼、整车保税进口等营业。此前取一家国际出名传媒文娱集团扩大合做，支撑该企业中国区供应链运营核心的扩容升级，提拔供应链效率。

　　值得留意的是，无锡产地仓具备To B、To C全渠道履约能力，京东自营渠道订单可快速完成物权转移，成立逆向回复复兴的处置能力，逆向退货商品正在产地仓完成判定、再生，构成高效供应链闭环。通过正向发卖物流和逆向退货色流的无缝跟尾，无锡仓不只支撑快速配送，还能高效完成逆向物流，确保库存周转愈加矫捷。

　　国务院关税税则委员会5月13日发布通知布告称，自2025年5月14日12时01分起，调整对原产于美国的进口商品加征关税办法。此中，的加征关税税率由34%调整为10%，正在90天内暂停实施24%的对美加征关税税率。概念指数领会到，此次调整是落实《中美经贸漫谈结合声明》的。美方许诺打消4月对中国商品加征的91%关税，并将对华的“对等关税”从34%点窜为暂停24%、保留10%；中方同步打消反制关税，并暂停反制办法。

　　4月28日，SHEIN正在美国市场大幅上调商品售价，部门品类涨幅达377%，以应对即将实施的小额包裹关税政策。5月15日，SHEIN打算正在越南租赁约15公顷地盘用于扶植仓库。此次租地扩仓，旨正在优化东南亚供应链结构，提拔仓储物流的效率，满脚本地及周边市场的营业需求，加强全球合作力。同时，SHEIN还打算正在越南南部隆安省开设仓库。

　　政策方面，据概念指数不完全统计，演讲期内共计有2项物风行业相关政策公布，此中沉庆发布的政策取近期各省市发布的雷同，次要为降低物流成本的相关行动。

　　4月24日，高瓴旗下物流平台高麓集团正寻求1亿美元私募信贷融资，用于收购资产，以和上海仓储资产做典质。

　　5月19日，深圳国际分析物流枢纽核心项目二标段钢布局吊拆封顶。据领会，该项目是广东省沉点工程，是深圳商贸办事型国度物流枢纽的焦点部门，占地1350亩，总投资金额90。39亿元，最大单栋建建面积为6。67万平方米，分为两期进行扶植。此中，一期平湖南铁集拆箱核心坐已建成运营，开行了中欧班列、中老班列等国际班列及深圳至长沙、成都、上海等国内班列，并将承担深圳市2026年海铁联运140万标箱的使命。